Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
Patrimonio de Afetacao e Cedula de Credito Bancario - Lei n 10.931/2004
Lei LAFETACAO · 2004 · 86 artigos · Promulgada em 2004
✓Conferido com o texto oficial (Planalto) em 22/10/2026
Ementa oficial
Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nº 4.728, de 14 de julho de 1965, e nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências.
Patrimonio de Afetacao e Cedula de Credito Bancario - Lei n 10.931/2004
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Bloco 1 de 13
CAPÍTULO I — DO REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO (arts. 1–7)
43 dispositivos neste bloco
Art. 1
Art. 1
Leia o artigo inteiro antes de seguir.
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A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1º será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e
afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Ressalva
O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS, à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, à Contribuição sobre Bens e Serviços - CBS e ao Imposto sobre Bens e Serviços - IBS, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4º sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação.
Prazo
Cinco dias após executada a liminar mencionada no caput, consolidar-se-ão a propriedade e a posse plena e exclusiva do bem no patrimônio do credor fiduciário, cabendo às repartições competentes, quando for o caso, expedir novo certificado de registro de propriedade em nome do credor, ou de terceiro por ele indicado, livre do ônus da propriedade fiduciária.
O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
Prazo
No prazo do § 1º , o devedor fiduciante poderá pagar a integralidade da dívida pendente, segundo os valores apresentados pelo credor fiduciário na inicial, hipótese na qual o bem lhe será restituído livre do ônus.
Prazo
O devedor fiduciante apresentará resposta no prazo de quinze dias da execução da liminar.
Possibilidade
A resposta poderá ser apresentada ainda que o devedor tenha se utilizado da faculdade do § 2º , caso entenda ter havido pagamento a maior e desejar restituição.
Só isso vale
Da sentença cabe apelação apenas no efeito devolutivo.
Na sentença que decretar a improcedência da ação de busca e apreensão, o juiz condenará o credor fiduciário ao pagamento de multa, em favor do devedor fiduciante, equivalente a cinqüenta por cento do valor originalmente financiado, devidamente atualizado, caso o bem já tenha sido alienado.
A multa mencionada no § 6º não exclui a responsabilidade do credor fiduciário por perdas e danos.
A busca e apreensão prevista no presente artigo constitui processo autônomo e independente de qualquer procedimento posterior." "
Para quê
Redação dada pela Lei nº 12.844/2013
Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições:
Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;
Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP;
Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e
Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS.
Para quê
Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.
Redação dada pela Lei nº 11.196/2005
O pagamento dos tributos e contribuições na forma do disposto no caput deste artigo será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.
Obrigação
Redação dada pela Lei nº 11.196/2005
As receitas, custos e despesas próprios da incorporação sujeita a tributação na forma deste artigo não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos tributos e contribuições de que trata o caput deste artigo devidos pela incorporadora em virtude de suas outras atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.
Para quê
Redação dada pela Lei nº 11.196/2005
Para fins do disposto no § 3º deste artigo, os custos e despesas indiretos pagos pela incorporadora no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora.
Incluído pela Lei nº 11.196/2005
A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do mês da opção.
Para quêRessalva
Redação dada pela Lei nº 13.970/2019
Para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput deste artigo será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida, desde que, até 31 de dezembro de 2018, a incorporação tenha sido registrada no cartório de imóveis competente ou tenha sido assinado o contrato de construção.
Para quê
Redação dada pela Lei nº 12.767/2012
Para efeito do disposto no § 6º , consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009.
Para quê
Incluído pela Lei nº 14.620/2023
Para os projetos de construção e incorporação de imóveis residenciais de interesse social, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput deste artigo será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida, conforme regulamentação da Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil.
Para quê
Incluído pela Lei nº 14.620/2023
Para efeito do disposto no § 8º, consideram-se projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social aqueles destinados a famílias cuja renda se enquadre na Faixa Urbano 1, independentemente do valor da unidade, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, sendo que a existência de unidades destinadas às outras faixas de renda no empreendimento não obstará a fruição do regime especial de tributação de que trata o § 8º.
Incluído pela Lei nº 14.620/2023
As condições para utilização dos benefícios de que tratam os §§ 6º e 8º serão definidas em regulamento.
Obrigação
Redação dada pela Lei nº 12.024/2009
O pagamento unificado de impostos e contribuições efetuado na forma do art. 4º deverá ser feito até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita.
Para quê
Para fins do disposto no caput, a incorporadora deverá utilizar, no Documento de Arrecadação de Receitas Federais - DARF, o número específico de inscrição da incorporação no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas - CNPJ e código de arrecadação próprio.
Proibição
Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do disposto no art. 4º não poderão ser objeto de parcelamento.
O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.
Para quê
Redação dada pela Lei nº 12.844/2013
Para fins de repartição de receita tributária e do disposto no § 2º do art. 4º , o percentual de 4% (quatro por cento) de que trata o caput do art. 4º será considerado:
1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como Cofins;
0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;
Redação dada pela Lei nº 12.844/2013
1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ; e
Redação dada pela Lei nº 12.844/2013
0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL.
Incluído pela Lei nº 12.024/2009
O percentual de 1% (um por cento) de que trata o § 6º do art. 4º será considerado para os fins do caput :
0,44% (quarenta e quatro centésimos por cento) como Cofins;
0,09% (nove centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;
Incluído pela Lei nº 12.024/2009
0,31% (trinta e um centésimos por cento) como IRPJ; e
Incluído pela Lei nº 12.024/2009
0,16% (dezesseis centésimos por cento) como CSLL.
Prefere começar pelas questões? Pode inverter a ordem — o importante é fazer as duas.
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